9月中旬將過,今年深圳樓市“金九銀十”成色如何,就看未來幾周的成交能否帶領市場走向複蘇。僅僅過去兩周,深圳已經有超過8個樓盤入市,平均每周4個,而其推售的房源加起來已超過2000套,相比之下,上個月深圳一共入市的新房只有3000套左右。
  各新盤項目在不同的銷售策略下表現出不一樣的銷售業績。綜合這些樓盤的開盤數據可以發現,無論新房所處的區位還是其物業類型,都可以獲得不錯的銷售業績,而決定其銷售速度的更多體現為價格,即合理定價的“低價”項目普遍取得不錯的銷售率,而定價高於周邊和購房者預期的項目則銷售有限,大多購房者在當下市場環境下不會接受定價超過預期的“高價”房源。
  而在二手房市場,市場狀況也大抵如此。以布吉、龍華、寶中等剛需片區為代表的中低價房源的成交成為主力,市場上的購買者以首次置業者為主,90平方米以下,總價在100萬—200萬元之間的物業最易獲得成交。業內預計,新房市場上房企積極入市大打營銷戰會成為接下來一段時間內市場的主流。
  一手樓
  合理定價者大多賣得好 定價高者銷售不佳
  包括中秋假期,9月以來深圳入市的新房項目已超過8個。而這8個入市新房項目銷售情況的迥然不同則深刻顯示著目前深圳市場的冰火兩極。與旺市時各種項目普遍被追捧、成交活躍及淡市時無論何種項目銷售都乏力不同,此時的深圳樓市,購房者盯準了價格,只有項目定價合理的新房才能獲得購房者的認可。
  據統計,9月以來,星都豪庭、華業玫瑰四季、聯投東方和佳兆業城市廣場、尚水天成、棲棠映山、天悅南灣和福田寫字樓CFC等8個項目先後開盤或者加推。這些項目中有位於布吉和阪田的剛需項目,也有位於福田、南山的商業項目和豪宅項目,但對於各項目的銷售情況,記者卻發現,無論是剛需還是豪宅都可以在當下的市場中取得不錯的銷售成績,而決定銷售業績的一大主要因素就是價格,無論項目的定位還是區位,其銷售情況多以定價做為“分水嶺”,合理定價之上,項目去化不佳;而合理定價之內,則項目多數賣得好。
  9月首周,位於龍崗的純新盤星都豪庭、位於松崗的聯投東方、位於龍華的華業玫瑰四季分別開盤入市。其中,9月5日開盤的布吉純新盤星都豪庭推出120餘套78—183平方米2至6房的單位,但該樓盤卻由於定價過高而遭遇銷售慘敗。記者獲悉,該樓盤開盤前,銷售人員表示其83平方米的戶型均價為1.8萬元/平方米起,與周邊房價水平相當,但開盤當天正式公佈價格時,開發商卻表示,去除拓展面積,該戶型均價3.1萬元/平方米起。因此,不少購房者當場表示價格太高而棄買。
  而位於寶安松崗的聯投東方則以1.8萬元的均價推出300套房源。位於龍華紅山地鐵站附近的華業玫瑰四季樓盤則以2萬多元的均價推出60套78、88平方米單位。
  而聯繫這三個樓盤的銷售情況則發現,聯投東方和華業玫瑰四季都實現了九成或是“日光”的銷售業績,而星都豪庭開盤銷售當天銷售率則不到六成,遠低於同期其他樓盤。
  到9月第二周,佳兆業城市廣場、尚水天成、棲棠映山等項目則集中入市。9月13日,位於阪田的佳兆業城市廣場三期開盤推出400套房源,開盤均價2.35萬元。第二天,位於布吉的尚水天成開盤推出331套房源,均價2.28萬元。據記者瞭解,位於阪田的佳兆業城市廣場當天有千人到場爭搶這400套房源,而開盤當天所有房源基本售罄。尚水天成也是在拿到預售證後第二天便開盤入市,當天早上推出來的300套房源不到中午時便已全部售罄,而後考慮現場還有部分購房者未選到房,又加推31套房源,數小時後同樣被全部消化。此外,棲棠映山則是13日開盤的惟一一個豪宅項目,此次發售170—227平方米戶型,共計279套,單價高達6萬元/平方米,而意外的是,雖然是大戶型豪宅項目,但由於其定價還算合理,銷售業績在同類型物業中也算相當理想。
  綜合看深圳近期入市的新盤項目可以發現,只要是定價合理,無論是剛需項目還是豪宅項目,購房者依然踴躍入市。對於這些價格敏感的剛需購房者而言,如果開發商定價過高,則會遭遇購房者棄買。所不同的是,當同樣擁有合理的定價時,剛需項目的銷售速度還是明顯快於豪宅項目,這也印證多家中介所稱的,目前市場上的主流仍然是剛需購房者。
  二手房
  低價物業成交較好 首次置業者占比66%
  而在二手房市場,樓市的成交則明顯表現出低價物業成交好於高價物業的特點。來自中聯地產對深圳二手房市場的成交統計數據顯示,上周深圳二手房成交量占前五的片區分別為寶安的龍華、寶城、寶中,以及龍崗區的布吉、龍崗中心城,而這五大片區均為目前最受置業者青睞的剛需片區,除了這些片區戶型多為兩三房外,其均價和總價都較低也是成交活躍的主要原因之一。
  中聯地產二手房研究院總經理肖小平表示,9月以來,深圳二手房市場的成交延續了8月底的趨勢,低價樓盤、特別是低價大盤物業最受市場青睞,如鴻隆廣場、寶安海濱城廣場、瀅水山莊、國展苑、麗湖花園、中海康城花園等,它們以適中的單價及總價、幽靜的環境、完善的配套吸引眾多住家客戶。
  肖小平告訴記者,進入9月,尤其是中秋之後,二手房市場已經逐漸回歸到正常水平。看房量、成交量都在回升。根據中聯二手房研究院監測,9月第二周市場需求增長約10%,新增房源亦有小幅增加。其中,買家入市積極性延續了8月的回升趨勢,婚房、換房、學位等需求穩中有升;而業主方面,期望持有物業在年底有個較好的出售價格,近期放售意願也有小幅增加。
  而從各片區的活躍度來看,9月以來寶安成交大幅活躍,如寶中、寶城、龍華、新安、碧海等片區持續活躍,特別是寶中,是9月份成交最旺的片區。據中聯二手房監控,今年以來,前海相關片區房價持續回落,寶中房價指數更是已經三連跌,對於剛需客戶而言,這是難得的入市良機。
  在成交客戶方面,金九的傳統銷售旺季到來使得首次置業者入市較為積極,據中聯地產統計,近期深圳二手房市場首次置業者的比例達到66%,創下了近期的新高,而他們的踴躍入市也讓成交量有所上升。接下來,隨著年末臨近,以及房貸逐漸鬆動,剛需置業者入市積極性將進一步上升。肖小平表示,除了首次置業者,婚房需求的買家也小幅增加,而投資需求、改善需求的買家則明顯減少。
  從成交面積方面來看,據中聯地產統計,上周深圳二手房成交中,90平方米內小戶型占67.9%,減少6個百分點;90—144平方米占28.3%,增加4.4%。單價方面,中高價增加,3萬元/平方米占41.5%,增加了13.2%;2萬元/平方米內低價物業占26.4%,小幅增加;2萬—3萬元/平方米物業占比明顯縮減。總價方面,100萬元內低總價物業縮減至3.8%;100萬—200萬元占56.6%,增加約7個百分點;300萬元以上占比小幅增加。
  趨勢
  新房供應將繼續增加 二手房能否轉暖未知
  肖小平向記者表示,從上周深圳樓市來看,新房入市增多,也取得了不錯的銷售業績,而中秋長假後二手房成交量也連續回升,甚至回到到8月的水平,同時新增需求亦增長約10%,加上一二手房市場表現都較為良好,這些都為後市成交回升打下了基礎。因此她預計,近期深圳看房市民有持續回升的趨勢,特別是首次置業、婚房、學位房等剛需買家購買意願有所增加,而在此帶動下未來一段時間市場將延續回升的態勢。
  深圳中原地產研究中心經理王飛認為,像上周這樣,新房積極入市的狀態可能延續至10月,上半年積壓的庫存將在傳統“金九銀十”之際集中爆發。同時,不少受訪專家表示,熱銷的狀態是指深圳樓市整體,但具體到個盤上則有不同表現,要看不同的開發商具體的定價、推售策略。“就如已入市的8樓盤中有些賣得很好,但有些賣不動。”
  “進入9月,開發商明顯加快了推盤步伐,同時也進入了今年市場競爭最激烈的時期。部分純新盤以低於片區同質素樓盤價格入市,在一定程度上撬動了剛需的購買力。”深職院房地產研究所所長鄧志旺認為,低價入市這一點將在上市公司表現得尤為充分。
  深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄則表示,9月後兩周,每周都有較大數量的新盤面世,在業績和市場預期的雙重作用下,大多數新盤均願意以合理價格入市,這樣將帶動市場成交,使得9月的推盤量和成交量都有望成為今年的最高值。
  而對一二手房成交趨勢的未來走向,王飛則有不同的看法,她認為,低價的剛需樓盤依舊深受客戶青睞,但是隨著供應的大幅增加,開盤售罄的情況會越發難以見到。  (原標題:“低價”房受追捧 高價房束高閣)
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